ワンルームマンション投資が雑誌などの広告で目に付きます。

 

不動産の中でもワンルームマンションは価格が高くないので、容易に物件を取得することができるように思えるため、不動産投資をしたことがない人に受けが良い傾向があります。

 

しかし、「容易に購入ができる」ということが、「不動産投資で成功ができる」という結果につながるわけではありません。

 

容易に不動産を購入ができたとしても、購入した不動産の価値がなくなり、収益が赤字となってしまっては意味がありません。

 

分譲マンションの場合、大きな1つの敷地と1棟のマンションを多くの人で分け合って所有（共有）します。

 

マンション建築にかかる土地と建物の費用は膨大な金額ですが、その費用を多人数が分け合うことで、1室あたりのを購入額が軽減します。

 

全体で4.5億円ほどのマンションでも、1棟に30室があり30人で分け合えば、1人当り1室1500万円で購入できることになります。

 

4.5億円では購入できないけれど、1200万円の1室ならば融資を得て購入できるというケースが多いため、この分譲マンション販売ビジネスは成立します。

 

例えば、マンションの敷地は共同で所有することになります。

 

不動産経営をする場合は、これがデメリットになります。

 

まず、その土地の持ち分は30分の1となります。

 

そのマンションが存在している状態で、各30人のうちの1人が土地だけを売却したいと思ってもかってに売却をすることは、法律（民法、区分所有法など）で制限されています。

 

建物やその住環境に何らかの問題が出たときは、土地にどれほど価値があっても建物が負の資産になることがあります。

 

コンクリートの建物は解体費だけでも1000万円を超えるものがありますので、更地の土地よりも評価が落ちる場合があります。

 

建物にも共用部分があります。

 

共用部分には建物の外壁、屋上、基礎部分、廊下、階段、エレベーター、エントランスなどがあります。

 

共用部分の範囲は、マンション管理規約に定められています。

 

一般的に分譲マンションの販売では、世の中に広く購入者を募りますので、全く知らない人との「共有」となります。

 

ここで問題であることは、毎月かかる管理費用です。

 

これもまたマンション管理規約により決められていて、一人のオーナーが工夫をしたくても他の所有者からの賛同を得ることができなければ変更をすることができません。

 

経営をする上では、経費の削減や効果的な経費の使用を検討して、改善をしたいものですが、それが自由に行えないのです。

 

マンションの管理費が毎月1万円とした場合、年間12万円、30年では360万円です。

 

管理費は毎月に消費してしまうものですので、日々改善をしたいところですがそれが1人のオーナーではコントロールできないということが問題です。

 

管理費以外にも、必要な費用として修繕積立金というものがあります。

 

これは建物の屋根、外壁や構造体などの定期的な修繕費用です。